Acheter un appartement en Tunisie : Pourquoi les surfaces rétrécissent face à la crise ?

Le prix moyen de l’immobilier en Tunisie a augmenté de 7 % en 2025, et les loyers de 7,5 %. Cette hausse s’explique par la forte demande urbaine, le manque de terrains aménagés, la TVA sur le logement, l’inflation et les taux d’intérêt élevés. Les acheteurs privilégient désormais leur budget, ce qui réduit la superficie des appartements.

Une surchauffe généralisée des indicateurs du marché

Les chiffres dévoilés par Anis Gharbi, directeur de la plateforme immobilière Moubawab, confirment une tendance lourde : le secteur immobilier tunisien traverse une phase de surchauffe structurelle. En 2025, le prix moyen des biens immobiliers a bondi de 7 % comparativement à l’année précédente, tandis que le marché locatif subissait une pression encore plus agressive avec une progression de 7,5 %.

Cette trajectoire ascendante ne relève pas d’une simple fluctuation conjoncturelle, mais traduit un déséquilibre profond entre une demande qui reste soutenue dans les grands centres urbains et une offre de plus en plus contrainte.

Les moteurs d’une inflation immobilière pluridimensionnelle

Pour expliquer cette déconnexion croissante, l’analyse macroéconomique met en lumière une convergence de facteurs pénalisants. Du côté de l’offre, la raréfaction des terrains aménagés à la construction crée un goulot d’étranglement foncier qui fait flamber les coûts initiaux des promoteurs.

À cela s’ajoutent l’impact fiscal direct de l’application de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur l’immobilier résidentiel et une inflation systémique des intrants de construction. Du côté des acquéreurs, le renchérissement du coût de l’argent, matérialisé par des taux d’intérêt de crédits bancaires prohibitifs, restreint drastiquement la capacité d’endettement des ménages, verrouillant ainsi l’accès à la propriété.

Le compromis spatial : Le pouvoir d’achat dicte sa loi

Cette réalité financière redéfinit en profondeur le comportement des consommateurs tunisiens. Le temps où le choix d’un logement reposait sur des critères d’agrément, de quartier idéal ou de standing semble révolu.

Aujourd’hui, l’arbitrage final est dicté par une logique purement comptable : le budget disponible et la préservation du pouvoir d’achat résiduel. Pour s’adapter à cette contrainte budgétaire stricte, les acheteurs se tournent massivement vers des typologies de biens plus modestes, entraînant une réduction notable de la superficie moyenne des appartements neufs mis sur le marché.

L’aménagement du territoire comme clé de voûte de la relance

Face à ce constat, le statu quo n’est plus tenable. La résolution de cette crise du logement exige une refonte de la politique d’urbanisme. L’extension périphérique via la création de nouveaux quartiers apparaît comme la solution la plus viable pour desserrer l’étau qui étouffe les zones urbaines saturées.

Cependant, cette expansion ne pourra réussir qu’à la condition expresse que l’État et les collectivités déploient des infrastructures lourdes et des équipements publics de proximité indispensables, garantissant ainsi l’attractivité de ces futurs pôles de vie.