Tunisie : 4,26 millions de logements, mais près d’un sur cinq reste vacant

Le parc immobilier tunisien a progressé d’environ 30 % en dix ans, dépassant 4,26 millions d’unités en 2024. Cette expansion masque toutefois un paradoxe : quelque 19,3 % des logements sont vacants et l’accès à l’assainissement reste limité à moins des deux tiers du parc.

La Tunisie n’a jamais compté autant de logements. Le recensement de 2024 en dénombre 4 266 207, contre 3 289 903 dix ans auparavant. Près d’un million d’unités se sont ainsi ajoutées au parc national en une décennie, une progression d’environ 29,7 %.

Cette croissance dépasse nettement celle du nombre d’habitants et accompagne une transformation plus discrète de la société tunisienne : les ménages deviennent plus petits. Leur taille moyenne est passée de 4,05 personnes en 2014 à 3,45 en 2024. Le pays compte désormais 3 472 188 ménages, soit environ 794 000 de moins que le nombre total de logements recensés.

Cet écart ne signifie pas que 794 000 habitations seraient immédiatement disponibles pour les familles en recherche d’un toit. Le parc statistique comprend également les résidences secondaires, les logements vacants et certaines unités qui ne sont pas nécessairement proposées à la vente ou à la location. Il révèle néanmoins une question centrale pour la politique immobilière : le principal défi tunisien est-il encore de construire davantage, ou de mieux mobiliser le parc existant ?

Un parc multiplié par quatre depuis 1975

Le mouvement s’inscrit dans une évolution longue. La Tunisie comptait un peu plus de 1,02 million de logements en 1975. En 2024, elle en recense plus de 4,26 millions. L’expansion immobilière s’est accompagnée d’un basculement territorial : alors que les logements ruraux étaient majoritaires en 1975, le milieu urbain concentre désormais 72,6 % du parc, avec environ 3,096 millions d’unités.

Entre 2014 et 2024, le parc s’est enrichi d’environ 976 000 logements. La progression est importante, mais elle reste inférieure à l’augmentation de « plus de 35 % » mentionnée dans l’infographie fournie. En utilisant les deux résultats officiels des recensements, la hausse ressort à près de 30 %. Cette différence est suffisamment significative pour que l’affirmation soit corrigée dans les futures communications de l’INS.

La structure de l’habitat demeure dominée par les logements jumelés ou les étages jumelés, qui représentent 48,67 % du total. Les appartements et studios atteignent 24,66 %, tandis que les habitations traditionnelles de type dar arbi, houch ou borj pèsent encore 15,79 %. Les villas et étages de villas représentent 10,20 %, contre seulement 0,67 % pour les logements rudimentaires et les autres catégories.

Cette composition illustre un parc hybride : la densification verticale progresse, mais l’appartement n’est pas encore devenu la forme majoritaire à l’échelle nationale.

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Plus de 800 000 logements vacants

La principale donnée économique apportée par le « Flash Logements » de septembre 2025 concerne l’occupation réelle : 19,3 % des logements recensés en 2024 sont vacants, contre 80,7 % habités. Sur la base du total retenu dans cette publication, la vacance concerne environ 823 000 unités.

Une telle proportion ne constitue pas automatiquement une réserve facilement mobilisable. Certains logements peuvent être situés loin des bassins d’emploi, détenus dans une logique patrimoniale, en mauvais état, utilisés de façon saisonnière ou proposés à des prix incompatibles avec les revenus locaux. L’INS ne fournit pas, dans l’infographie initiale, la ventilation nécessaire pour mesurer chacune de ces situations.

Cette vacance élevée pose toutefois un problème d’efficacité économique. Construire mobilise du foncier, du crédit, des matériaux, des devises et des infrastructures publiques. Lorsqu’une part importante du parc demeure inutilisée, les ressources engagées ne répondent pas pleinement aux besoins résidentiels.

La question ne se limite donc pas à l’offre physique. Elle concerne également le fonctionnement du marché locatif, la fiscalité immobilière, la qualité des logements, leur localisation et l’adéquation entre prix, revenus et mobilité professionnelle.

L’électricité presque universelle, l’assainissement à la traîne

Les indicateurs de raccordement montrent une amélioration nette des conditions d’habitat, mais aussi une hiérarchie persistante entre les réseaux.

L’électricité couvre 97,6 % des logements. L’eau potable atteint 86,8 %. En revanche, le raccordement à l’assainissement ne concerne que 61,9 % du parc, tandis que le gaz de ville reste limité à 21,4 %.

L’assainissement a progressé par rapport à 2014, année où son taux s’établissait à 58,2 %, mais le gain n’est que de 3,7 points en dix ans. À ce rythme, l’écart avec l’électricité demeure considérable.

Ces chiffres rappellent qu’un logement supplémentaire entraîne des besoins qui dépassent sa construction : voirie, eau, collecte et traitement des eaux usées, électricité, transport et services collectifs. Un parc immobilier peut croître rapidement tout en accentuant la pression financière sur les communes et les opérateurs publics.

Des ménages plus petits, de nouveaux besoins

La baisse de la taille moyenne des ménages, de 4,05 à 3,45 personnes en dix ans, modifie la demande immobilière. Elle peut accroître le nombre de logements nécessaires même lorsque la population ralentit, car une même population se répartit entre davantage de foyers.

Elle favorise également une demande plus diversifiée : appartements de petite surface, logements accessibles aux personnes âgées, proximité des transports et charges énergétiques réduites. Or le poids encore limité des appartements et studios — moins du quart du parc — suggère que l’offre ne s’est peut-être pas encore totalement adaptée à cette évolution démographique.