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| éco-quartier en construction dans un ensemble HLM à Brétigny-sur-Orge, le 14 décembre 2012 (Photo : Pierre Verdy) |
[26/09/2013 07:14:26] Paris (AFP) Vivre dans un HLM performant au plan énergétique, ne fait pas nécessairement baisser la quittance des locataires, et peut même la faire grimper, car ces logements verts s’avèrent chers à produire… et surtout à entretenir.
Comment maîtriser les coûts de construction du logement social, est l’un des thèmes de réflexion du 74e congrès de l’Union sociale de l’habitat (l’USH, qui rassemble 757 organismes HLM) jusqu’à jeudi à Lille.
“La difficulté actuelle, c’est de réussir à produire des logements qui soient en phase avec le pouvoir d’achat des ménages”, affirme Christophe Boucaux, en charge des questions énergétiques et du développement durable à l’USH, dans un entretien à l’AFP.
“En un peu plus de dix ans, les prix de revient du logement social ont doublé: c’est deux fois plus que l’évolution de l’indice du coût de la construction, qui est lui-même deux fois supérieur à l’inflation, donc au pouvoir d’achat des ménages”, précise-t-il.
Or dans le même temps, les familles vivant en HLM se sont paupérisées : si en 1973, environ un locataire sur dix (12%) appartenait au quart de la population aux plus faibles revenus, en 2006 c’était quatre sur dix.
“Les aides à la pierre versées par l’Etat ont diminué, donc au final les loyers de ces logements, construits avec des matériaux performants, donc plus chers, sont relativement élevés”, dit Didier Pavageau, l’un des responsables de la Confédération nationale du logement (CNL).
Ainsi “les populations aux plus faibles revenus courent le risque d’être éliminées”, estime Michel Fréchet, qui préside la confédération Générale du Logement (CGL).
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| à loyer modéré) sont photographiés le 26 septembre 2010 à Strasbourg. (Photo : Johanna Leguerre) |
L’équation est d’autant plus complexe pour un mouvement HLM qui se veut “génétiquement précurseur” en matière d’innovations, que la recherche d’excellence énergétique de l’habitat ne se traduit pas forcément, à l’heure actuelle, par une baisse des charges, donc une amélioration du pouvoir d’achat des ménages.
“Lorsque nous faisons des travaux de réhabilitation énergétique d’un immeuble, et que nous disons à une famille que sa consommation conventionnelle va passer de 240 kw/heure d’énergie primaire par an à 120, elle comprend que sa facture d’énergie va être divisée par deux”, rapporte M Boucaux.
“Charges”
“Or en réalité, il y aura des charges qui dans certains cas seront supérieures aux gains réalisés sur la consommation énergétique”, explique-t-il.
Ainsi le recours au gaz naturel pour le chauffage, préconisé par la réglementation thermique, induit-il des charges non négligeables de maintenance, répercutées aux locataires.
“Nous n’avons pas de connaissance de réhabilitations qui n’aient pas conduit à une hausse des loyers, de 15 à 20% en moyenne”, dit M Pavageau. “Elles sont souvent minorées par les bailleurs sociaux, qui disent qu’elle est compensée par les économies d’énergie. Mais on ne constate pas forcément ces économies, et depuis la loi Boutin de 2009, le bailleur peut en refacturer 50% au locataire”, souligne-t-il.
En outre faute d’information suffisante, ou d’adéquation à leurs besoins, les ménages n’utilisent pas toujours de façon optimale ces nouveaux équipements, ce qui fait s’envoler les économies d’énergie promises, note M Fréchet.
Aujourd’hui les organismes HLM “réclament des solutions techniquement plus efficientes”, dit l’USH dans une étude sur le solaire thermique, publiée dans sa revue trimestrielle. Défauts de conception, de mise en oeuvre, d’exploitation voire de sous-performance des matériels: les résultats ne sont pas toujours à la hauteur des investissements et les dysfonctionnements sont assez fréquents.
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| à la propriété, prise le 02 avril 2008 à Saint-Denis (Photo : Stephane de Sakutin) |
Une étude réalisée par Habitat et Territoires Conseil a préconisé aux bailleurs sociaux des bonnes pratiques : améliorer leur expertise, s’impliquer davantage à chaque étape de la construction, assurer eux-mêmes la maintenance des installations.
On estime que les évolutions réglementaires et des normes, si elles ont nettement amélioré la qualité du bâti, ont aussi fait grimper d’un tiers le coût de construction d’un logement social en 10 ans.
En mars un moratoire de deux ans sur les nouvelles normes -parmi 20 mesures visant à relancer la construction de logements en France-, a été décidé par le président François Hollande.
L’enjeu est aussi d’élaguer le stock de normes existantes: organismes HLM et professionnels du bâtiment ont été sollicités pour suggérer des révisions.
