Immobilier en Tunisie : Les prix grimpent, mais le marché se fige

Le marché immobilier tunisien boucle l’année 2025 sur un paradoxe saisissant. Si les prix de l’immobilier bâti affichent une progression de 5,6 % sur un an au quatrième trimestre, selon l’INS, cette hausse masque une contraction généralisée du volume des transactions. Entre résistance des valeurs nominales et essoufflement de la demande, décryptage d’une conjoncture complexe où la liquidité devient le véritable indicateur à surveiller.

En Tunisie, le brique continue de renchérir, mais change de moins en moins souvent de propriétaire. C’est le principal enseignement des dernières données publiées par l’Institut National de la Statistique (INS). L’indice des prix de l’immobilier bâti a progressé de 5,6 % en glissement annuel au dernier trimestre 2025. Toutefois, cette trajectoire haussière ne doit pas être interprétée comme un signe d’accélération du marché, bien au contraire.

1. Des transactions en net recul : Le signal d’alerte

Le véritable révélateur de la température du marché réside dans les volumes. Et l’histoire qu’ils racontent est celle d’un essoufflement marqué. Entre le troisième et le quatrième trimestre 2025, le nombre de transactions, corrigé des variations saisonnières, a diminué dans toutes les catégories : -4,9 % pour les appartements, -2,4 % pour les maisons et -2,9 % pour les terrains résidentiels.

Cette combinaison — hausse des prix et baisse des ventes — est économiquement préoccupante. Elle suggère que si les transactions conclues se font toujours à des niveaux élevés, propriétaires et promoteurs résistent à la baisse tandis qu’une partie des acheteurs potentiels jette l’éponge, faute de financement ou face à des prix jugés trop élevés.

2. Fractures géographiques : Le Sahel surperforme le Grand Tunis

L’analyse régionale révèle des dynamiques très contrastées, confirmant que l’immobilier tunisien n’est pas un marché national homogène. Au quatrième trimestre 2025, les prix ont bondi de 6,9 % sur un an dans la région du Sahel (Nabeul, Sousse, Monastir et Mahdia), contre une hausse modérée de 2,9 % dans le Grand Tunis. À l’inverse, le Nord-Ouest enregistre une baisse de 1,1 %.

Bien qu’il soit prématuré d’y voir un transfert massif de la demande vers le littoral, l’écart de quatre points de pourcentage entre la capitale et le Sahel est significatif.

3. La hausse faciale face à la réalité de l’inflation

Il est crucial de replacer cette hausse de 5,6 % du bâti face au contexte inflationniste. Fin 2025, l’inflation moyenne sur l’année atteignait 5,3 %. En termes réels, la valorisation de l’immobilier n’est donc supérieure que de 0,7 point à l’inflation générale. La hausse nominale a été presque entièrement absorbée par le rythme général des prix à la consommation.

4. La liquidité, nouveau juge de paix

Pour les acteurs du secteur, la question centrale pour 2026 n’est plus seulement le niveau des prix, mais la capacité du marché à réaliser des transactions à ces valeurs. Un marché où les valeurs progressent tandis que les ventes ralentissent peut tenir un temps, mais si la contraction des volumes se prolonge, elle finira par peser sur les délais de vente et les marges des professionnels. Les prochaines publications de l’INS seront déterminantes pour savoir si le marché tunisien s’installe durablement dans une phase de moindre liquidité.