MEDIBAT – L’immobilier, une valeur refuge en Tunisie

La société Invest Consulting, dirigée par M. Faouzi Ayedi, et
spécialisé dans la diffusion des informations sur le secteur du bâtiment et des
travaux publics, a dernièrement organisé une table ronde autour de ce secteur
qui semble pâtir de la crise économique internationale, et ayant porté sur le
thème : «l’immobilier en Tunisie suite à la crise financière internationale :
défis et opportunités». Du moins dans les autres pays. Avec l’accord de son
manager, nous publions ci-dessous une synthèse de cette rencontre.

A l’instar de l’économie, l’immobilier connaît des moments
capricieux : malgré la montée des prix, la demande est là, elle est permanente
et toujours intense. Toutefois, on a remarqué, au cours des derniers mois, une
certaine réticence, les biens mettent plus de temps à se vendre, les banquiers
durcissent les conditions d’octroi des prêts. Bref, la pierre retrouve son rôle
de valeur refuge surtout celle qui bénéficie d’une rareté et d’un emplacement
privilégiée…

Ceci étant, les invités à cette table ronde soulignent que le bilan de
l’année 2008 reste mitigé sur ce point particulier, et ce d’autant plus que les
acteurs du marché ne s’accordent pas dans leurs analyses : vente, mévente. Et en
se référant au rapport de la Banque centrale de Tunisie, on peut affirmer que
notre pays a enregistré un net ralentissement au niveau de son marché immobilier
à la fin de l’année 2008 : le taux d’invendus s’est élevé à 12% pour les
constructions neuves. Ce sont les qui en seraient la cause car elles auraient
restreint leurs volumes de prêts immobiliers.

A partir de là, les invités se sont penchés sur des questions essentielles :
Y a-t-il vraiment une crise dans notre secteur immobilier ? Si oui, quelles en
seraient les conséquences ? Comment faire y faire face ?

‘’C’est en réalité dans la perspective d’apporter quelques éléments de
réponse à de telles questions si importantes que l’éditeur du guide de
l’immobilier Invest Consulting et le promoteur de Bourseimmo.com.tn a organisé,
cette rencontre, le janvier dernier.

Dans son allocution introductive, M. Faouzi Ayadi, manager d’Invest
Consulting, dira que ‘’cette table ronde se tient dans le cadre de la
préparation du troisième numéro du Guide de L’immobilier en Tunisie…’’. Il
mettra également l’accent sur le malaise qui semble aller crescendo aux
Etats-Unis comme en Europe, tout en rappelant ‘’qu’une telle situation nous
permet d’enregistrer une certaine prudence de la part de certaines banques
tunisiennes quoique le marché semble être bien armé pour affronter cette crise,
si elle existe bien sûr dans notre pays’’.

Il était une fois la crise mondiale …

Pour lancer le débat, M. Faouzi Ayadi a rappelé les origines de la crise
économique qui vient de frapper le monde à la fin de l’année écoulée, en
insistant sur le fait que ‘’la crise financière n’est que la conséquence logique
d’une crise de liquidité bancaire accompagnée d’une crise immobilière aux
Etats-Unis et dans le reste des pays du monde. La rentabilité du placement
pierre fond comme neige en plein soleil. A cela s’ajoute une crise boursière sur
tous les marchés d’action dans le monde’’.

Dans le sillage de M. Ayedi, Mme Zeineb Guellouse, ex-présidente du Conseil
du Marché Financier -CMF- s’est attelée sur les causes directes de ce mal qui
frappe aujourd’hui les économies du monde entier, en donnant un aperçu succinct
les débuts de la crise aux Etats-Unis et ses retombées sur l’économie
internationale.

En effet, pour Mme Guellouze, ‘’il n’y a nul doute que la crise des subprimes
est à l’origine de tous les maux. Il s’agit en effet de crédits à risque
accordés à une clientèle peu solvable, une clientèle à risque élevé, sur la base
d’une majoration du taux d’intérêt’’.

Ensuite, elle a enchaîné en disant que ‘’cette crise a commencé à se
manifester pendant l’été 2007 : une baisse des prix immobiliers associée à ces
crédits à risque a engendré la crise des subprimes’’, avant de s’étendre aux
Bourses, banques, sociétés et fonds limités dans le monde entier.

La Tunisie à l’abri ….

Selon Invest Consulting, Mme Zeineb Guellouse ‘’assure que le marché
financier, ainsi que le système bancaire seraient à l’abri de la crise
internationale, puisque les facteurs qui en sont la cause n’existent pas en
Tunisie. En effet, les institutions financières tunisiennes n’utilisent pas les
techniques qui sont à l’origine de la crise : nous n’avons pas de subprimes,
nous n’avons pas d’instruments structurés, nous n’avons pas de titrisation de
grand volume’’.

Toujours selon Mme Guellouze, ‘’notre système bancaire est sain. Le crédit
immobilier ne représente que 10% du PIB, l’octroi de crédits en Tunisie se fait
en tenant compte de la capacité de remboursement des clients et se base
principalement sur l’épargne. Ajoutons à cela le fait que le taux de
remboursement maximum des crédits immobiliers ne doit pas excéder 40% des
revenus avec un autofinancement fixé à 20%’’.

Une situation tendue… Les prix vont-ils changer ?

‘’Les prix vont-ils grimper encore ? Tout le monde se pose cette question :
professionnels du secteur, promoteurs, banquiers et bien évidemment acquéreurs.
Personne ne détient la réponse exacte pour le moment. Mais tous les intervenants
étaient d’accord pour constater qu’il existe une accélération des prix par
rapport aux revenus des ménages. Une augmentation des prix qui résulte des coûts
de construction, d’une offre insuffisante par rapport au besoin et d’une forte
demande stimulée par une croissance démographique’’, écrit Invest Consulting.

Pour sa part, M. Chokri Keskes, président de la Chambre syndicale des agents
immobiliers, est d’avis que la crise n’existe pas en Tunisie. Mais il y a une
réalité palpable : depuis plus de deux ans, le secteur souffre de mévente, ceci
concerne certaines cités de la capitale où la vente a connu une certaine
stagnation. Il a également ajouté que le manque de logements sociaux dans
certaines agglomérations de la capitale contribue à alimenter une certaine
spéculation et ce malgré la contribution de quelques promoteurs publics au
développement du réseau de logements sociaux.

A l’instar des autres intervenants, M. Amine Turki, architecte, membre de
l’Ordre des Architectes de Tunisie -OAT-, affirme que notre marché immobilier
est à l’abri des soubresauts extérieurs, mais constate toutefois que le secteur
subit un fort ralentissement. Mais souligne que ‘’le véritable problème réside
dans l’écart entre le crédit accordé à un cadre moyen (80.000 DT pour un
logement neuf) et les prix proposés par les promoteurs qui oscillent entre
200.000 DT et 300.000 DT pour un appartement neuf. ‘’… Devenir propriétaire
aujourd’hui est un acte difficile surtout pour les jeunes couples qui
bénéficient grâce aux mesures de l’état de très longues périodes de
remboursement de crédits allant jusqu’à 25 ans’’, pense-t-il. Ce qui poussera
Mme Guellouse à rétorquer en affirmant que ‘’80% des familles tunisiennes
possèdent un logement. Nos jeunes ne sont pas prêts à devenir propriétaires à
tout prix, pour eux, il vaut mieux être locataire que propriétaire’’.

Les lourdeurs administratives au collimateur !

M. Tarek Chaabouni, promoteur privé, affirme que le problème réside non
seulement dans la structure de la clientèle mais aussi dans la charge foncière.
En effet, la part des cadres et des professions libérales dans les acquisitions
diminue, idem pour les ouvriers et les employés. Et comme ce qui se passe
ailleurs, nombre d’acquéreurs appellent à une baisse des prix pour qu’ils
puissent acheter.

Il dira aussi qu’au cours de ces dernières années, les promoteurs ont
construit de nombreux projets sans avoir préalablement trouvé des clients, le
prix trop élevé en est pour quelque chose. Car, après les surenchères et une
fois le terrain acquis, le promoteur est loin de pouvoir entamer la
construction. Il se trouve dans l’obligation de répondre aux exigences
administratives et les paperasses qui n’en finissent pas de lui faire perdre du
temps et de rendre encore plus élevé le coût du projet en vue.

De là, une question se pose : comment encourager un étranger à acheter un
bien en Tunisie ? La réponse est facile : il faut qu’il remplisse une liste de
13 documents ! Du coup, il n’est plus intéressé !

Et l’intervenant de conclure en disant qu’’’il faut en finir avec la lourdeur
administrative, la multiplication des textes. Il faut donner plus de chances aux
promoteurs pour qu’ils puissent travailler dans de bonnes conditions’’.

Le législateur et la crise

Maître Abdessalem Chtourou, avocat, a, quant à lui, présenté un éclairage sur
les retombées de la crise immobilière sur la nouvelle loi de finances, si crise
existe bien sûr.

D’après une lecture détaillée de la loi de finances 2009, Maître Chtourou
affirme que rien n’indique jusqu’à aujourd’hui que la Tunisie a été affectée par
la crise immobilière. Cette opinion n’est autre que la conclusion pertinente à
laquelle a aboutit le débat de cette table ronde.

Pourquoi ?

Parce qu’en lisant la loi de finances 2009, nous constatons qu’il n’y a pas
de mesures bien particulières se rapportant à cette crise. Il y a lieu de
souligner l’intervention du législateur en vue de promouvoir le secteur de la
promotion immobilière dans le domaine industriel, ainsi que son intervention en
vue de promouvoir la construction de résidences destinée à recevoir des
étudiants universitaires.

Donc, le législateur a prévu que l’activité de promotion immobilière peut
s’étendre pour promouvoir l’activité industrielle.

Lorsque l’industriel intervient dans une zone démunie, il aspire à avoir une
prime d’investissement. Cette prime était destinée exclusivement à l’industriel,
au promoteur du projet industriel.

Dans cette nouvelle loi de finances, le législateur prévoit une prime
d’investissement qui sera donc partagée entre le promoteur immobilier et le
promoteur du projet industriel.

Concernant la loi relative à la promotion des logements destinés à
l’hébergement des étudiants.

Des mesures incitatives ont été prévues depuis cinq ans en faveur des
personnes qui construisent des foyers universitaires. La date limite était
décembre 2008.

Le plus dans cette nouvelle loi de finances, c’est une prolongation de trois
ans : du 1er janvier 2009 au mois de décembre 2011.

Mr Chtourou, souligne que d’après ces textes de loi, on ne peut pas affirmer
qu’il y a une crise qui affecte le secteur immobilier, Le législateur tunisien
n’a pas ressenti de crise.

«Le secteur est en bonne santé, le secteur évolue, pas de panique !» Conclut
Maître Abdessalem Chtourou.

Source :
www.investconsulting.com.tn –
www.bourseimmo.com.tn