Tout ce que vous devez savoir sur l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier en Tunisie… par un étranger

La neuvième édition du
salon «Carthage 2008» a constitué une occasion privilégiée pour les
exposants du secteur «bâtiment et construction» de présenter leurs dernières
nouveautés aux professionnels et au grand public.

 

«Bourse immobilière» n’a
pas manqué de prendre part à cet événement d’envergure et en a profité pour
mettre en exergue ses deux principaux produits, soit le portail des services
immobiliers bourseimmo.com.tn et la deuxième édition du guide de
l’immobilier en Tunisie.

 

M. Faouzi et ses
collaborateurs se sont intéressés dans cette édition, et spécialement dans
la rubrique «Acquéreurs étrangers», aux étapes et aux différents documents
nécessaires pour l’obtention de l’autorisation d’acquisition d’un bien
immobilier en Tunisie par un étranger.

 

En effet, si un étranger
souhaite acquérir ou vendre un bien immobilier en Tunisie, il lui faut avoir
l’accord préalable du gouverneur de la région où se situe le bien en
question.

Néanmoins, de nouvelles
dispositions plus souples concernant certaines opérations immobilières et
foncières effectuées par cette catégorie de clientèle ont été prises ces
dernières années.

 

Quelles étapes à suivre
pour l’obtention de l’autorisation du gouverneur ? 

 

La rédaction de la
promesse de vente

 

En effet, avant de
demander l’autorisation du gouverneur, la rédaction de la promesse de vente
est indispensable. La promesse de vente doit préciser un délai raisonnable
(6 mois par exemple) au futur acquéreur pour obtenir l’autorisation en
question.

 

La promesse de vente doit
également prévoir le cas où celui-ci n’obtient pas la dite autorisation. Le
versement d’un acompte sur le prix total de la vente peut être prévu par la
promesse d’achat. En cas de non finalisation de l’opération d’achat, il peut
être prévu de récupérer la totalité ou une partie de l’acompte.

 

Vérification de la
régularité du titre foncier du bien

 

Il est primordial de
vérifier la régularité du titre foncier du bien en question auprès de la
conservation de la propriété foncière (CPF), avant d’entamer toute procédure
d’acquisition.

 

Faites vous assister par
un professionnel du métier !

 

Durant tout le processus,
il vaut mieux se faire assister par un professionnel du métier, en
l’occurrence un agent immobilier, un promoteur immobilier ou un avocat
désigné par l’un des partis. Celui-ci aide à préparer le dossier
d’autorisation du gouvernorat, et facilite les démarches administratives.

 

Quels sont les documents
nécessaires pour le dépôt de la demande d’acquisition ?

 

Afin de déposer la
demande d’acquisition, plusieurs documents administratifs sont requis à
commencer par les pièces d’identité de l’acquéreur.

 

Dans le cas où le vendeur
est de nationalité tunisienne, l’opération nécessite les documents
suivants :

– Formulaire à récupérer
du gouvernorat et à remplir en 5 exemplaires ;

– Copie des documents
justifiant l’identité du vendeur avec précision du nom, de la nationalité,
de l’adresse et du métier ;

– Copie des documents
justifiant l’identité de l’acheteur avec précision du nom, de la
nationalité, de l’adresse et du métier ainsi que son passeport ;

– Copie originale de la
promesse de vente établie par un avocat ou par un notaire dûment signée
(légalisée) par le vendeur et l’acheteur ;

РCertificat de propri̩t̩
du bien, et à défaut le contrat d’achat initial du vendeur ;

– Quitus de la taxe
municipale ;

– Attestation de la
municipalité précisant la nature du bien et son usage ;

РProc̬s-verbal par un
huissier notaire précisant la nature du bien et le nom de son occupant ;

– Copie du plan
topographique ;

– Copie du plan de
situation ;

– Extrait du plan
d’aménagement ;

– Plan architectural ;

– Plan de morcellement si
le bien est en copropriété ; Dans le cas où le vendeur est de nationalité
étrangère, l’opération nécessite de plus :

– Les documents
d’imposition, quitus fiscal ;

 

Dans le cas où la vente
est soumise elle-même à l’autorisation, une copie de l’autorisation du
gouverneur est nécessaire.

 

Dans les deux cas, si
l’acquéreur ou le vendeur est une personne morale, il faut présenter une
copie du dossier juridique particulièrement les statuts de la société et
l’identité de son représentant légal.

 

Si l’autorisation est
accordée, le contrat de vente définitif est signé et les procédures
d’enregistrement et d’inscription de la vente effectuées respectivement
auprès de la recette fiscale et de la conservation de la propriété foncière
(CPR).

 

Dans quels cas peut-on
parler de l’exonération de l’autorisation du gouverneur ?

 

La loi n°2005-40 du 11
mai 2005, complétant le décret du 4 juin 1957, indique que «sont exemptes de
l’autorisation du gouverneur : les opérations d’achat, de location des
terres et locaux se trouvant dans les zones industrielles et touristiques([1][1]),
la transmission de la propriété de ces biens découlant d’opérations
d’intégration, de fusion, de division, le changement de la forme juridique
ou la cession à des tiers des sociétés ou filiales à capitaux à majorité
étrangers, à condition d’un maintien en activité.

 

Concrètement,
l’exonération de l’autorisation du gouverneur concerne aussi bien
l’acquisition, ou le bail par des étrangers, des terrains et des locaux
bâtis dans les zones industrielles et des terrains dans les zones
touristiques, et ce, pour la réalisation de projets économiques.

 

Pour résumer, est
dispensé donc de l’autorisation préalable , le transfert de propriété des
terrains et des locaux bâtis dans les zones industrielles ainsi que des
terrains situés dans les zones touristiques aménagées conformément à la
législation en vigueur et résultant des opérations de fusion ou de
regroupement ou de scission ou de transformation de la forme juridique ou de
transfert aux tiers de sociétés ou de filiales de sociétés dont le capital
est à majorité étrangère, à condition de conserver leur activité économique
.

 

Loi de Finance 2007 :
Enregistrement des acquisitions par des étrangers non résidents et
exonération des retraites et rentes de sources étrangères

 

L’article 34 de la loi de
finances 2007, indique «que l’enregistrement des opérations de transfert de
propriété A titre onéreux des biens acquis en devises par des étrangers non
résidents, au sens de la réglementation applicable en matière de change, est
soumis aux droits fixes».

 

Signalons que les
étrangers étaient soumis auparavant au même régime appliqué au tunisiens.

 

Depuis la loi de Finances
2007, un nouveau régime fiscal a été instauré. Son article 35 prévoit un
système préférentiel pour le transfert en Tunisie des retraites et rentes
viagères de source étrangère.

 

Celui-ci donne droit à
une exonération de 80% de l’impôt sur le revenu ; en l’occurrence retraites
et rentes viagères, à condition de transférer ces revenus vers un compte
bancaire ou postal en Tunisie ou la déclaration de leur importation directe.

 

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(1) Est considérée comme zone industrielle
ou zone touristique, toute zone à laquelle a été attribué le caractère
industriel ou touristique conformément à la législation en vigueur
relative à l’aménagement des zones industrielles et à l’aménagement des
zones touristiques et à la législation en vigueur relative à la
protection des terrains agricoles ainsi que les lotissements aménagés
ayant acquis le caractère industriel ou touristique dans le cadre des
plans d’aménagement urbains.

 

G.K. d’après le guide
de l’immobilier en Tunisie