Webmanagercenter : Vous avez récemment déclaré que la Tunisie pouvait avoir son «Bukhatir», c’est-à-dire un promoteur immobilier d’envergure internationale. En êtes-vous sûr ?

Moncef Kooli : C’est un souhait. L’activité de promotion immobilière a commencé en Tunisie avec la loi de 1977. Et je considère qu’après trente-deux ans, elle est devenue majeure. Nous devons passer à la vitesse supérieure pour devenir de grands promoteurs, capables de réaliser de grands projets. Nous avons jusqu’ici construit une partie du pays et nous pouvons être fiers de certaines de nos réalisations.

Notre paysage urbain s’est beaucoup amélioré. Certes, on nous reproche de faire souvent du n’importe quoi, de réaliser des projets à la va-vite. Mais de cela nous ne sommes pas responsables. La responsabilité incombe aux lotisseurs qui dessinent le quartier ou la ville. Nous, promoteurs, ne sommes que le dernier maillon de la chaîne.

Que faut-il dans la pratique pour que la Tunisie puisse «produire» un Bukhatir

Très peu de choses. Pourquoi ? Parce que nous avons les hommes qu’il faut. Nous avons des architectes et des aménageurs très compétents. Certains d’entre eux ont réalisé des projets dans des pays arabes et africains, mais ne le font pas savoir suffisamment.

Ceci pour l’aspect technique et, je le répète, les Tunisiens n’ont dans ce domaine aucun complexe, ni problème.

Reste le financement. Tout le monde vous dira, à ce sujet, que l’argent n’a jamais manqué pour un bon projet. Les banques sont aujourd’hui prêtes à financer aussi bien un promoteur tunisien qu’un Bukhatir qui va d’ailleurs avoir recours à elles. Il va également recourir aux avances acquéreur.

Aussi, pour avoir notre «Bukhatir», il ne reste que deux choses à faire : d’abord décider un jour de confier à un promoteur ou à un consortium tunisien un terrain de 200 ou 300 hectares pour y réaliser un projet intégré selon un cahier de charges –comme cela a été fait avec Bukhatir-, et, ensuite, lui permettre de commercialiser à l’étranger. Car lorsque vous avez cette possibilité, vous pouvez tout vendre en quelques semaines, et nous pourrons ainsi réaliser des projets dont nous assumons totalement les résultats.

L’industrie tunisienne de la promotion immobilière a-t-elle des faiblesses à combler pour accélérer l’émergence de champions nationaux ?

Comme je l’ai déjà dit, nous avons des forces, en l’occurrence des opérateurs –aussi bien des promoteurs, des architectes, des ingénieurs conseils que des entrepreneurs- qui ont appris, ont pris des coups et peuvent aujourd’hui éviter les pièges et les erreurs. Notre problème c’est que le marché local est devenu trop exigu. D’autant que beaucoup d’investisseurs sont entrés dans le secteur. Le marché est devenu exigu à la fois au niveau de l’offre de terrains; même l’AFH et la SPLT sont en panne dans ce domaine. Elles n’ont pas d’offre, surtout dans le Grand Tunis. D’ailleurs, les promoteurs s’affrontent à couteaux tirés pour les quelques lots encore disponibles.

Le deuxième problème, c’est le début d’essoufflement de la commercialisation. Ici, à Essoukna, nous avons mis onze mois pour le retour sur investissement des quinze derniers projets réalisés au cours des deux dernières années, contre trois mois seulement il y a dix ans. Les frais financiers deviennent de ce fait très lourds. Il faut donc ouvrir le marché. Nous, nous y allons doucement parce que nous savons qu’il y a le fait historique et le traumatisme que la Tunisie a connu au 19ème siècle. Mais la question de la vente de biens immobiliers aux étrangers est un tabou qu’il faut dépasser. Il faut peut-être y aller de façon progressive. Mais je crois que le moment est venu de faire sauter le verrou.

Sur l’ensemble des promoteurs, combien sont susceptibles de devenir des champions d’envergure internationale ?

Une quinzaine. Mais pour réaliser des projets de grande envergure, l’idéal serait que des consortiums de quatre ou cinq promoteurs se forment. D’ailleurs, certains le font déjà depuis quinze ans. Et cela n’a pas posé de problèmes.